Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с управляющей компанией в 2021 году образец в многоквартирном доме, подводные камни». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.
2. Неправильное определение даты заключения договора
Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.
ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.
7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы
Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.
Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО. Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.
УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.
13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров
Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.
Договор с управляющей компанией – подводные камни!
У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.
Так в документе должны закрепляться условия:
- адрес дома и состав общего имущества;
- полный список работ, которые должна будет производить УК;
- сколько дом будет платить УК за работу;
- сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
- как будет контролироваться работа УК.
Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.
Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.
Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:
- игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
- увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
- игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
- запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).
Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:
- составить договор, который всех устроит;
- подписать протокол разногласий к договору.
Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.
Заключение договора с УК несет под собой множество нюансов, о которых нужно знать для минимизации рисков возникновения различного недопонимания в дальнейшем. Рассмотрим их подробней.
Согласно ст. 162 Жилищного Кодекса России основными разделами рассматриваемого типа договора принято считать:
- адрес месторасположения дома и состав общего имущества;
- подробный перечень работ, которые должна выполнить управляющая компания;
- размер платы управляющее компании за предоставленные услуги;
- порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.
Дополнительно необходимо в обязательном порядке указать период, на который подписывается рассматриваемый тип соглашения. Бланк договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией можно скачать здесь.
Согласно Гражданскому Кодексу России, расторжение договора допускается в том случае, если:
- было вынесено соответствующее решение судебным органом;
- по решению одной из сторон;
- завершился период действия договора.
Стороны по своему желанию могут заявить об аннулировании действия соглашения до периода его завершения.
Согласно с решением судебного органа, на базе ст. 450 ГК РФ, соглашение между управляющей компанией и жильцами может быть расторгнуто, если был выявлен факт нарушения Положений документа и в иных ситуациях, предусмотренных российским законодательством.
Исходя из этого, односторонний вариант расторжения сделки возможен в том случае, если управляющая компания не исполняет взятые на себя обязательства.
Рассматриваемое соглашение может быть подписано согласно ст. 162 ЖК РФ на период от 1 года до 5 лет.
В случае удовлетворительных отзывов жильцов о работе управляющей компании, то документ может быть автоматически продлен с сохранением первоначальных условий.
Важно — при неисполнении обязательств УК, жильцы вправе досрочно расторгнуть договор. Одновременно с этим необходимо понимать, что расторжение осуществляется исключительно в судебном порядке, ссылаясь на выявленных правонарушениях.
Важно помнить — собрание относительно смены управляющей компании должно проходить не позднее 3 календарных месяцев с периода расторжения соглашения.
После этого, спустя 1 месяц, если иного не предусмотрено договором полномочия будут полностью переданы новой УК.
Договор с управляющей компанией в 2021 году
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества.
Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе.
Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению — закон это позволяет.
При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:
- конкретное место расположения здания (адрес);
- состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
- детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
- размер и порядок расчетов с компанией;
- порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
- варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.
Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.
При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.
Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Вопрос:
Согласно пп. «в» п. 20 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий, утв. Приказом Минстроя РФ N 938/пр, заявление о внесении изменений в реестр должно содержать, в том числе, следующую информацию:
— сведения о размещении в ГИС ЖКХ электронного образа решения (протокола) ОСС помещений в МКД, которым собственники помещений утвердили условия договора управления МКД, В СЛУЧАЕ заключения договора управления МКД с каждым собственником помещения в таком доме.
Прошу разъяснить, в каком именно случае договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения?
Ответ:
Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение от 23.12.2020 N 162814 (вх. Минстроя России от 23.12.2020 N 43184-ОГ) и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, при этом один бланк договора может быть подписан одним или несколькими собственниками.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
| Начальник отдела управления жилищным фондом и ОГЖН |
Э.Б. Дулахаева |
Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения
Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме. Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.
Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.
Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.
Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.
В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.
В 2021 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей. Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.
Договор на управление, техническую эксплуатацию и коммунальное обслуживание многоквартирного дома _________________________________________________ (номер дома, полный адрес, город и год заключения договора).
г. ____________________ от 01 января 2016 года
Гражданин РФ, действующий на основании паспорта гражданина РФ — собственник помещения , общей площадью кв. м, многоквартирного дома ___________________________ (номер дома и улица размещения), на основание свидетельства о государственной регистрации права собственности от __________________________ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и управляющая компании ООО «___________» (название управляющей компании) в лице директора _________________________________ ( ФИО директора), действующего на основании устава, I дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1.Общие положения
Настоящий договор заключен в соответствии с Жилищным кодексом РФ и на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № _______, по улице __________________________.
Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул._________________, д .__________, — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.
Собственник — физическое лицо, владеющие на праве собственности жилым помещением в многоквартирном доме, имеющие право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение (жилое, нежилое) — часть многоквартирного дома, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц.
Общее имущество в многоквартирном доме — имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.
В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящее в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
1.6. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников помещений в доме.
Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.
Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.
Договор между собственником и управляющей компанией
Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании.
Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД). Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт. Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении. Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе. Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме. Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.
Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:
- физические лица;
- юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
- муниципальные органы.
При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.
Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой.
Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща. Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов. Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.
Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав. В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:
- обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
- следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
- осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
- поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
- соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
- производить подготовку сетей к определенному сезону;
- обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
- предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
- предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
- иные обязанности, установленные договором.
Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права. Их общий перечень выглядит следующим образом:
- получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
- устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
- самостоятельно выбирать способ организации работ;
- осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
- получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.
Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:
- использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
- оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
- информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.
К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:
- осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
- получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
- получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
- получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.
Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены.
Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе. Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца.
Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.
Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца. Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями.
многоквартирным домомг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.
5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:
- стихийных бедствий;
- аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
- умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
- гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.
5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.
5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.
5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.
5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.
5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.
5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.
5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.
7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.
7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.
8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2021 г.
Договор может быть продлен на , если:
- большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
- товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
- другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
- другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.
8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.
8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.
8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.
8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.
9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.
9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .
Управляющая организацияЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:СобственникиЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.
Порядок перехода:
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.
Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.
Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.
Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.
Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.
Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.
Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:
| Плюсы | Минусы |
| К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств. | При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.
Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше. |
| Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей. | Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется. |
| Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество? | Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности. |
| Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет. | Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления. |
При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.
Образец договора управления многоквартирным домом будет нужен как собственникам, которые хотят сравнить наш образец с договором, на основании которого управляет многоквартирным жилым домом компания в настоящий момент, членам совета многоквартирного дома, которые собираются заключать договор управления с управляющей организацией, и новым управляющим организациям, которые только начинают свою деятельность.
Договор управления многоквартирным домом
по адресу: город , улица __________________________________, дом № ____
г. “___» _______________ 20___ г.
Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.
Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.
Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:
-
Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.
-
Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.
В соглашении должны указываться:
- объект;
- субъекты;
- права сторон, их обязанности, ответственность;
- правила определения цены и проведения расчетов;
- порядок предоставления отчетности.
Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.
В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:
- Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
- Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
- Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
- Сотрудничает с подрядными организациями.
- Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
- Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
- Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
- Производит капитальный ремонт.
- Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
- Вызывает при необходимости аварийные бригады.
- Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
- Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
- В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
- Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
- Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
- Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
- Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.
Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:
- Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
- Начислять неустойку на просроченные платежи.
- Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
- Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
- Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
- Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
- Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
- Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.
В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:
- Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
- Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
- Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
- Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
- Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
- Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
- Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
- Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
- Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
- Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.
Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:
- Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
- Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
- Получать необходимые справки и выписки по требованию.
- Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
- Требовать перерасчета платежей при необходимости.
- Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
- Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
- Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.
Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.
В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.
Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.
Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.
В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.
Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.
После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.
Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.
По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:
- ТСЖ;
- ЖСК;
- ЖСПК или другой кооператив.
При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.
В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:
- сам кооператив от лица всех собственников;
- управляющая компания.
В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).
Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2021 году
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту и обслуживанию домофона.
Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.
Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.
В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.
Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.
УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.
Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.
В соответствии с принятым законодательством договор на управление многоквартирным домом с УК позволяет урегулировать любые аспекты использования недвижимости.
За соответствующую плату организация возьмет на себя руководство всеми жилищно-коммунальными вопросами, и грамотно составленный в этом случае документ позволит обезопасить обе стороны от самых различных неприятностей.
Жильцы и собственники жилых помещений (квартир) могут не беспокоиться, если с общедомовым имуществом, коммуникациями произойдет неприятность.
Даже о вывозе мусора и бесперебойной работе лифта не придется заботиться, равно как и о благоустройстве придомовой территории.
Управляющая компания (УК) получит возможность выгодно продавать свои услуги клиенту. И чем более довольны будут друг другом стороны, тем более взаимовыгодным будет договор между ними. Но такой тип отношений до сих пор считается новым и потому при возникновении договорных обязательств нередко встречаются «подводные камни», которые делают сотрудничество обременительным для одной, а то и для обеих сторон.
Еще более часто встречаются неграмотно составленные договоры, по которым многоквартирный дом и вовсе рискует попасть в «кабалу» к недобросовестной УК.
В результате решить с организацией какой-либо спор оказывается практически невозможно ввиду того, что есть подписанный договор, то есть закон оказывается на стороне недобросовестного контрагента. И после длительных разбирательств остается только поменять управляющую компанию. Это дело хлопотное и подразумевает выплату компенсации.
Бывает, что даже через суд не удается решить проблему, так как заключенный договор накладывает прописанные в нем же обязательства на обе стороны. И часто такие обязательства бывают далеко не в пользу жильца.
Тут у собственников может возникнуть резонный вопрос о том, нельзя ли и вовсе обойтись без договора? Нет, о чем напрямую говорит закон, в частности статьи 161 и 162 Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), а также Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и некоторые подзаконные акты.
Поэтому, как и с любым другим документом, перед подписанием следует не просто бегло прочитать текст, но и уделить его смыслу и сути большое внимание. Если возникнут вопросы, то прибегнуть к помощи юриста, приглашенного со стороны. А если согласия с текстом не имеется, не стоит принимать на себя подобные обязательства.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества.
Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе.
Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению — закон это позволяет.
Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим.
А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках.
Поэтому, прежде чем пускать свои фантазии в полет, стоит прислушаться к мнению представителей УК, которые могут в экспертном порядке дать множество дельных советов.
Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.
При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии.
Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:
- стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
- базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
- придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.
Насколько бы замечательной ни казалась управляющая компания и лестные отзывы о ней, не стоит сразу оформлять договорные отношения на срок более 3 лет.
Эксперты вовсе склоняются к мнению, что первично сделку стоит определять на минимальную протяженность, что согласно статьи 162 ЖК РФ определяется периодом в 1 год.
Таким образом, легко максимально обезопасить выбор владельцев от недобросовестного подрядчика, функции которого сводятся просто к взиманию платы, а ему в свою очередь это позволит легко избавиться от тяжелого клиента. Такой период удобен еще и тем, что:
- при отсутствии взаимных претензий и заявления о прекращении договорных обязательств между домом и фирмой отношения пролонгируются на период, заявленный в части о сроках действия документа и на тех же условиях (п.6 ст. 162 ЖК РФ);
- можно внести изменения в действующий документ (в порядке, закрепленном в ГК РФ);
- по истечении срока легко заключить такой же договор, на тех же условиях, но с гораздо большим временем действия, вплоть до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК РФ).
Конечно, в соответствии с гражданским законодательством УК реально сменить. Но порядок досрочного расторжения следует обязательно предусмотреть, чтобы избежать таких неприятных последствий, как судебная тяжба, начисление компенсации или неустоек, заморозка эксплуатации имущества, влекущая за собой снижение уровня комфорта и разрушение постройки.
Похожие записи: