Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о микродолях в квартирах когда вступит в силу». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.
Виды владения:
- Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
- Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.
Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.
Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.
Существует два вида формирования цены:
- Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
- Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.
Минимальная доля в квартире: новый закон
Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли. При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой. Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.
С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.
Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:
- 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
- 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
- 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.
Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части. Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило. Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.
Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.
Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:
- Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
- Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.
Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.
К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.
В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.
Продажа и дарение долевой собственности в 2021 году
Любое взаимодействие с членами семьи должника, родственниками, соседями или иными физлицами, направленное на возврат просроченной задолженности, возможно только при получении согласия указанных лиц. Согласие может быть отозвано в любое время. Определены особенности оформления и направления согласия.
Федеральный закон вступает в силу со дня опубликования.
На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.
Основные пути, которые приводят к этому:
- получение доли в квартире по наследству или в дар;
- покупка доли в квартире.
Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.
Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.
Другой причиной, которая открыто не называется, но по нашему мнению также является не менее «популярной» и гораздо более опасной — покупка доли «профессиональными соседями», которые имеют цель «создать» для остальных собственников невыносимые условия для проживания в квартире, подталкивая их к продаже основной части квартиры на заведомо нерыночных и невыгодных условиях.
Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли. На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше. Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.
Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.
Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См. например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время. По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.
Летом 2016 года вступили в силу изменения в Закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности согласно п. 1 ст. 42 , «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению …».
Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку. С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.
Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.
В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.
Этому есть вполне понятные причины:
- во-первых, в подавляющем большинстве случаев целостный объект стоит дороже;
- во-вторых, в борьбе с «профессиональными соседями» можно дойти до состояния, когда вы будете готовы продать, принадлежащую вам большую часть своей долю на невыгодных для себя условиях.
Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.
Получить консультацию
Мы не занимаемся рассылкой рекламных сообщений, а также не передаем информацию третьим лицам. Отправляя заявку Вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Условиями
Обратите внимание! При обращении за помощью к юристу (адвокату), вас должны насторожить необоснованная и немотивированная убежденность в успешном решении вашего вопроса, а также стремление юриста (адвоката) получить оплату незамедлительно, без изучения обстоятельств и деталей вашего дела.
Журналисты программы «Человек и закон» рассказали о том, как крохотная доля в квартире может стать причиной большой человеческой трагедии. Есть ли способ решить серьезную проблему, соблюдая право собственности? Нотариусы отвечают – есть.
Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:
- Гражданский кодекс РФ.
- Закон о приватизации.
- ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.
Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.
Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.
Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.
Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.
Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.
В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.
Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.
Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.
Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.
Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.
Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:
- Принятие решения о продаже доли.
- Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
- Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
- В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.
В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.
В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.
Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.
Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.
Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.
Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.
В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.
Тяжкая микродоля. Что делать, если вам досталось 5/24 квартиры?
Инициатива была внесена на рассмотрение нижней палаты парламента в декабре 2017 года группой депутатов во главе с председателем думского комитета по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым («Единая Россия»), председателем комитета по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской («Справедливая Россия»), а также ее первым заместителем Александром Сидякиным и заместителем Павлом Качкаевым (оба от «Единой России»).
Как отмечают разработчики, законопроект направлен на предотвращение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, но размер долей в праве собственности является незначительным. По их мнению, подобная ситуация «не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания».
По словам авторов законопроекта, «это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилья, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона». Кроме того, парламентарии предлагают установить лимиты на регистрацию проживающих в квартирах, если на каждого проживающего в них будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.
Пo нoвым пpaвилaм бyдeт зaпpeщeнo peгиcтpиpoвaть в квapтиpe жильцoв, нa кoтopыx нe бyдeт xвaтaть нopмы плoщaди. Нopмы ycтaнaвливaют влacти — в Mocквe этo 10 м² нa чeлoвeкa, в peгиoнax oт 15-18 м². Taкжe влacти зaпpeтят дeлить квapтиpy нa микpoдoли.
Пpaвилa нe зaтpoнyт жильцoв, кoтopыe пoлyчили дoлю пocлe пpивaтизaции или пo нacлeдcтвy.
Пpaвилa и нopмы пoмoгyт избeжaть cитyaций, кoгдa зa дeньги в квapтиpe peгиcтpиpyют дecятки чeлoвeк. Чaщe вceгo тaкoй cxeмoй пoльзyютcя нeзaкoнныe мигpaнты — пocлe ввeдeния зaкoнa oнa пpocтo иcчeзнeт.
3aпpeт нa микpoдoли пoмoжeт в бopьбe c чepными pиэлтopaми. Oднa из иx излюблeнныx cxeм — кyпить микpoдoлю в 15 cм² и coздaть нeвынocимыe ycлoвия для ocтaльныx жильцoв, чтoбы бecплaтнo или oчeнь дeшeвo пoлyчить зaвeтныe квaдpaтныe мeтpы. Teпepь им бyдeт cлoжнee.
Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.
Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.
В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).
С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.
Основные изменения, которые предусматривает законопроект:
Как же обезопасить себя от черных риэлтеров? Способов не так много. Стопроцентной гарантии нет.
- Не подписывайте документы не читая.
- Не пускайте в квартиру кого попало, и, тем более, без присмотра.
- Не обсуждайте свои жилищные и иных личные вопросы с незнакомыми и малознакомыми лицами.
- Старайтесь получать все заказные письма на Ваш почтовый ящик, чтобы не пропустить судебное извещение.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
Законопроект направлен против так называемых рейдеров, которые оформляют право собственности на микродоли, а затем выживают текущих собственников. Известны случаи, когда люди оставались без жилья или искали деньги на выкуп микродолей. Введение поправок должно ограничить мошеннические схемы.
Инициативу вынесли на обсуждение Государственной Думы 21 декабря 2017 года. Законопроект уже прошёл I чтение и по нему готовятся поправки. Однако говорить о его применении пока рано – на первую половину 2019 года он еще не вступил в законную силу. Впрочем, суды используют часть предложений при вынесении своих вердиктов.
Основная суть закона о микродолях:
- запрет на их продажу посторонним людям;
- ограничение в регистрации (прописке), если доля не соответствует минимальной жилищной норме на человека (от 8 до 15 м²);
- запрет на вселение в квартиру, если дробь собственника меньше учётной нормы (метража).
Исключением будет дробление квартиры на микродоли в результате приватизации или наследования.
Приобретение жилья на средства материнского капитала обязывает выделять доли маме, папе и детям. Важно обеспечить комфортное проживание в квартире. Поэтому в законе есть четкое предписание – выделять детям такую долю, которая соответствует минимальной жилой норме.
Родители могут не выделять равные проценты себе и детям. Рационально рассчитывать размер долей соразмерно сумме маткапитала. Смотрите, какая часть МК потрачена на покупку квартиры. Отсюда можно закрепить детские и взрослые части в жилплощади и заключить соглашение об определении долей.
Желание не просто прописаться, а жить в квартире предполагает как раз минимальную долю в собственности. Расчет ведется в зависимости от размеров квартиры:
- 4-комнатная или 3-комнатная – не менее ¼ части в общем праве (комната);
- 2-комнатная – ½ квартиры;
- 1-комнатная, студия или малосемейка – целиком (исключение – супруги, родители и дети).
Далеко не все стремятся владеть долей и одновременно жить в квартире. Есть люди, кого устроит и прописка по месту регистрации права собственности. Скажем, для записи в школу, детский сад, трудоустройства, получения медицинской и социальной помощи, оформления пенсии.
Однако все больше судов отказывают истцам в прописке на мизерных долях. Объяснение – последние не соответствуют минимальной жилищной норме на человека.
Наша семья хочет купить долю в квартире с целью прописки в ней. Подскажите, каким должен быть минимальный размер этой доли? Один продавец предлагает нам 3 м², а второй вообще 1 м². Может ли местный УФМС отказать в прописке на такой площади, и вообще есть ли какие-то нормативы?
Сейчас нет конкретных параметров площади для регистрации (прописки) граждан. Закон определяет минимальную жилищную норму на человека – 12 м², но в регионах эти показатели отличаются.
Рекомендуется покупать доли, которые можно представить в виде изолированных помещений. Если вы купите такую комнату, проблем с регистрацией точно не возникнет.
Вместе с тем вы сможете жить в комнате. Приобретать 1 или 3 м² только для регистрации нет смысла.
Ориентируйтесь не на «квадраты», а не реальную жилплощадь. Тем самым, вы избежите рисков, что остальные совладельцы выкупят вашу мизерную часть.
Можно ли сдать в аренду минимальную долю в квартире?
Если размер отвечает требованиям ЖК РФ, проблем со сдачей в наем (аренду) не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть жилая комната: гостиная, спальня и др.
Второй момент – согласие остальных совладельцев. Если доля не выделена в натуре, требуется их согласие. Сдавать комнату без разрешения собственников нельзя, в противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.
Подробнее обо всех моментах с арендой читайте в статье «Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников».
Ограничение прав собственников жилья на регистрацию в квартирах и домах
Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв. м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м. Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.
Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв. метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.
Почему же законодатели хотят запретить дробить недвижимость на микродоли? Ведь, согласно Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Обладатель (физическое или юридическое лицо – неважно) имеет право распродать его хоть по квадратному метру. Оказывается, большинство продавцов микродолей не осознают последствий продажи:
-
новый собственник не только прописывается в квартире сам, но получает право регистрировать в ней неограниченное количество людей;
-
обладатель малой доли имеет право проживать в квартире либо сдавать ее часть кому угодно;
-
«микрособственники» шантажируют основных владельцев, чтобы купить у них доли по сниженным ценам;
-
вернуть микродолю через суд практически невозможно.
Если закон о запрете микродолей примут, жилье можно будет поделить только так, чтобы все собственники могли там проживать. Одна комната – одна доля. Максимум, две – если площадь спальни будет не меньше 18 кв. м. Студии при таком раскладе вообще станут неделимыми объектами недвижимости, потому что площадь жилой зоны в студии редко превышает 10 кв. м.
Покупка квартиры в ипотеку — самый распространенный вариант приобретения жилья в России. Кредит на недвижимость берет практически каждый второй покупатель. Для большинства это единственный шанс стать владельцем новой жилплощади.