Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ставка аренды в дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы построить 2-3 дома, участок должен быть от 8-10 соток, считает Гоглев. И обязательно с «изюминкой» — либо рядом красивый лес, водоем, открывается живописный вид, либо в пешей доступности туристические достопримечательности — например, в Подмосковье это могут быть усадьба «Архангельское», Сергиев Посад, Абрамцево. Многих привлекает возможность погулять по знаменитым местам не в час пик.
Конечно, три дома не должны смотреть окна в окна, а от соседей желательно отгородиться хотя бы живой изгородью. Приветствуются деревья, сосны на участке. Желательно обустроить у каждого дома террасу, сделать панорамное остекление. А вот площадка для барбекю, беседка, бассейн и сауна могут быть общие на три дома, считает Гоглев. Постояльцы договорятся, кто когда ими пользуется, либо объединятся в одну компанию — многие любят на отдыхе пообщаться. Детскую площадку оборудовать не обязательно, отмечает эксперт, этим не удивишь. Лучше запастись бадминтоном, мячами и другими уличными развлечениями.
Эксперты рассказали, каким должен быть дом для сдачи в аренду
Такой способ заработка — это не пассивный доход. Хозяину придется либо нанимать персонал и платить ему, либо постоянно быть рядом: заселять или провожать арендаторов, делать уборку, решать мелкие проблемы постояльцев. Учтите коммунальные платежи — если отапливать дом электронагревателями, а не газом, счета могут быть весьма солидными.
Это неплохой способ сохранения денег и получения дохода для тех, кто уже живет в том же поселке, считает Гоглев. Он может вложить средства в пустующий участок неподалеку, получать доход, а при необходимости в будущем продать его.
Проще построить на участке дом на несколько квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, отмечает Жукова. Однако такой вариант возможен только рядом с большими городами или в популярных местах отдыха.
| Электричество | 5182 Р |
| Септик | 1083 Р |
| Налоги и админ. расходы | 831 Р |
| Газ | 192 Р |
| Май | 90 000 Р |
| Июнь | 45 000 Р |
| Июль | 45 000 Р |
| Август | 45 000 Р |
| Сентябрь | 45 000 Р |
| Октябрь | — |
| Ноябрь | — |
| Декабрь | 100 000 Р |
Как я в 2020 году стал сдавать свою дачу посуточно
В основном снимать жилье в доходном доме выходит дороже, чем у частника. Впрочем, тут как посмотреть: квартира с «бабушкиным ремонтом» или на окраине Москвы обойдется в частном секторе существенно дешевле, а вот жилье бизнес- и элитного классов и у собственников сдается дорого.
Самые дешевое жилье в арендных домах – небольшие квартиры-студии. Минимальные ставки в комплексах ДОМ.РФ таковы:
- в ЖК «Октябрьское поле» – от 35 700 рублей в месяц;
- в ЖК «Символ» – от 42 400 рублей;
- в ЖК «Лайнер» – от 48 900 рублей;
- в квартале «Матч Поинт» – 55 500 рублей.
В стоимость аренды входит круглосуточная консьерж-служба, охрана, вызов экстренных служб, уборка территории и вывоз мусора, хранение посылок. Отдельно по счетчикам оплачиваются коммунальные услуги – вода, электричество и отопление. Есть много дополнительных платных услуг.
Арендные дома ДОМ.РФ появились уже и в регионах. В декабре прошлого года в Воронеже введен ЖК «Современник» (ул. 9 Января, 68/2 корп. 3) на 165 квартир, где можно снять квартиру по ставкам гораздо ниже, чем в Москве. Так, двадцатиметровая студия обойдется всего 14 600 рублей в месяц, двухкомнатная квартира 40 кв.м – в 25 600 рублей, а просторная трехкомнатная 81 кв.м – в 41 000 рублей. В доме есть квартиры разных площадей, поэтому ценники отличаются.
Обычно загородные дома арендуют на сезон — с мая по октябрь. Владелец дома в Подмосковье за лето получает доход в 360 тысяч рублей в среднем, по данным портала «Мир квартир». Годовой доход при этом может быть в два раза больше. Так как в новогодние праздники те же дачи стоят 55-65 тысяч рублей в сутки. При полной загрузке на зимние каникулы загородный дом приносит около четырехсот тысяч рублей дохода. То есть за год на доме можно заработать около 750 тысяч рублей.
При сдаче дома в аренду важно преподнести его в выгодном свете. Есть естественные плюсы объекта, к примеру, хорошее расположение. Если решаете, что отремонтировать, сделайте выбор в пользу коммуникаций. Хорошая работа сантехники, бесперебойная горячая вода и свет помогут найти постоянных клиентов. Не последнюю роль играет наличие интернета.
Загородная недвижимость часто отпугивает арендатора своим потертым видом. Самое время вооружиться кисточкой, валиком и покрасить все, что требует обновления. Освежить интерьер без ремонта позволяет текстиль. Даже самые бюджетные занавески, покрывала, скатерти и тонкие матрасы способны заставить помещение выглядеть дороже.
Хорошим вложением будет покупка самой бюджетной посуды. Кружки с щербинками лучше отправить в ведро, если планируете сдавать дом за хорошую цену.
Оборудуйте удобные места для отдыха на свежем воздухе. Это могут быть столик с парой стульев среди деревьев, гамак, зона барбекю с пнями-сиденьями и самым простым мангалом. Подайте идею: здесь можно пить кофе утром, здесь вздремнуть в жаркий полдень, а эта зона для вечерних посиделок у огня (не забудьте расположить ее подальше от построек).
Не делайте слишком больших вложений в загородный дом за один сезон. Эти платежи не должны превышать дохода от аренды за один-три месяца. Сделать все за один раз и не тратиться на дом долгие годы — это утопия.
Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.
Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:
- Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
- Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
- Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
- Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
- Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
- Отопление
- Электричество
- Телефонную связь
- Доступ к Интернету
- Систему вентиляции
- Систему подачи и отведения воды
- Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
- Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости
Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.
При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.
Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:
- Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
- Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги
Какой именно вариант выбрать решает собственник.
Снять квартиру у государства? Это уже реальность: ДОМ.РФ открывает арендные дома
При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:
- Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
- Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
- У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
- Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
- Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов
Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.
При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.
Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.
Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.
По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.
Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).
В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса. В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
Как заработать на аренде загородного дома
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Динамика доли видеоконтента в объявлениях
По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².
Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.
Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.
Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта
Составление юридического договора лучше поручить профессионалу – юристу серьезного агентства недвижимости, имеющего успешный опыт сдачи в аренду загородного жилья. Для оформления договора на аренду арендодатель должен предоставить документы, подтверждающие его право собственности на жилье и участок, где указан физический адрес арендуемой недвижимости, а также согласие всех собственников на сдачу в наем. Арендатор предоставляет документы, подтверждающие его личность.
Если владелец планирует сдать частный дом по комнатам, оформлять договорные отношения необходимо с каждым арендатором отдельно.
В договорном соглашении желательно предусмотреть все возможные риски и с целью их предупреждения прописать следующую информацию:
- состояние каждой комнаты с описанием предметов интерьера и указанием их стоимости;
- распределение платежей за коммунальные услуги, местных и страховых взносов;
- распределение ответственности по уходу за территорией – чистка бассейна, вывоз мусора, уборка снега, стрижка газона;
- условия пользования земельным участком – выращивание и сбор урожая в саду и огороде;
- размер и сроки арендной платы;
- время посещения собственником для контроля;
- порядок возмещения ущерба, возврата неуплаченных средств.
Тренды в торговой недвижимости 2021 глазами сервиса «Авито Недвижимость»
Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.
Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.
Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта
По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.
Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.
- Расходы на страхование;
- Расходы на аренду земельного участка;
- Комиссии риелторам, юристам.
Процент простоя
Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.
Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.
При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.
Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).
- Рынки факторов производства / Задача №161. Выбор проекта для инвестирования
- Рынки факторов производства / Задача №176. Расчёт приведённой стоимости
- Финансовая математика / Задача №1. Расчёт наращенной суммы долга
- Финансовая математика / Задача №3. Рассчёт суммы долга с процентами при сроке менее года
- Финансовая математика / Задача №15. Определение целесообразности скидки
- Финансовая математика / Задача №18. Расчёт наращенной суммы вклада
- Финансовая математика / Задача №21. Расчёт срока наращения
- Финансовая математика / Задача №22. Расчёт суммы, полученной владельцем векселя при учете
- Финансовая математика / Задача №24. Сравнение вариантов наращения
- Финансовая математика / Задача №25. Расчёт общего дохода банка от операции вексельного учёта
- Финансовая математика / Задача №32. Расчёт текущей стоимости актива
- Экономика предприятия / Задача №26. Оценка доходности инвестиций в предприятие
Долгий срок окупаемости связан с несколькими факторами: простой квартиры, ухудшение транспортной доступности и инфраструктуры района, форс-мажорные ситуации, например, пандемия. Но главный фактор — высокая стоимостью квадратного метра. Есть два способа окупить съемную квартиру быстрее:
Например, присмотритесь к ближайшему Подмосковью или Новой Москве. Стоимость квартир там меньше на 20-30%, чем в Москве, а транспортная доступность не хуже, чем у многих районов внутри МКАД, особенно после открытия МЦД. Арендная ставка для такого жилья будет выше по сравнению с труднодоступными районами даже внутри МКАД и вернуть свои инвестиции получится быстрее.
Кроме того, сейчас многие инвесторы обращают внимание на апартаменты. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Арендная ставка для апартаментов ровно такая же, как для квартир, но стоят они на 20–30% дешевле.
- Руководствуйтесь не своими желаниями, а потребностями будущих арендаторов. Определите, кому вы планируете сдавать квартиру: студенту, молодой паре или семье с детьми.
- Чтобы быстрее окупить вложения, рассмотрите варианты, расположенные в отдаленных районах, но с хорошей транспортной доступностью.
- Покупайте квартиру с ремонтом или с отделкой от застройщика, чтобы она не требовала больших дополнительных вложений. Позаботьтесь о минимальном наборе бытовой техники (стиральная машина, холодильник) и мебели.
- Смотрите не на площадь квартиры, а на ее планировку и инфраструктуру района: магазины, школы, поликлиники, парки. Вариант меньшей площадью, но в районе с хорошей инфраструктурой сдать намного легче, чем большую квартиру в неразвитой локации.
- Оформляйте аренду официально и не забывайте платить налоги с дохода.
Как сдать загородную недвижимость в аренду без последствий
Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.
Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости. Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры. Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.
Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники. Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости. Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.
Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство. При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой. Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке. Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры.
|
Торговый центр |
Профиль арендатора |
Площадь помещения, кв. м. |
Базовая АС в месяц, руб./кв.м. |
% оборота |
|
“Вегас”, Москва |
магазины одежды |
35 |
49500 |
18 |
|
“XL”, Москва |
островок подарков |
6 |
60000 |
10 |
|
“Горбушкин Двор”, Москва |
островок с электроникой |
10 |
85000 |
10 |
|
“Авиапарк”, Москва |
островок, любой профиль |
10 |
150000 |
15 |
В мегаполисах образованы публичные структуры, специализирующиеся на оценке. В их компетенцию входит выдача справок о стоимости объектов, а также среднерыночных арендных ставках.
| Город | Отделение единой федеральной сети АО «Ростехинвентаризация» (адрес) | Другие учреждения в населенном пункте |
| Москва | Гусятников переулок, 11 | ГБУ города Москвы «МосгорБТИ» Малый Гнездниковский переулок, 9, строение 7 |
| Санкт-Петербург | ул. Бухарестская, 22, корпус 2 | ГУП «ГУИОН» ул. Маяковского, 19/15 |
| Уфа | ул. Достоевского, 100/1 | ГБУ республики Башкортостан «ГКО и ТИ» ул. Бессонова, 26А |
| Волгоград | ул. Иркутская, 25 | ГБУ ВО «Центр ВКО» Ул. Козловская, 32А |
| Пермь | ул. Окулова, 75/1 | ГБУ Пермского края «ЦТИ ПК» Ул. Куйбышева, 82 |
| Севастополь | ул. Комсомольская, 58 | ГУП г. Севастополя «БТИ» Ул. Папанина, 1А |
| Казань | ул. Мусина, 59Г | ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки республики Татарстан» ул. Парижской коммуны, 8 |
Тарифы государственных учреждений и частных объединений отличаются незначительно. Однако доверие к публичным структурам традиционно выше. Впрочем, здесь посетители могут столкнуться с длительным ожиданием, требованиями к предварительной записи и прочими формальностями.
Вопрос: «Где получить справку о ставке арендной платы в Москве?» Ответ: Справки о величине арендной платы может использоваться при заключении долгосрочных договоров аренды. В ней содержатся усредненные данные по конкретному региону — сегменту. Она позволяет избежать необоснованного завышения или занижения ставок. Расчет основан на анализе рынка объектов недвижимости со сходными техническими и эксплуатационными характеристиками.
Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:
- Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
- Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.
Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.
Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, важно спрогнозировать доход. Есть простая формула расчета прибыльности недвижимости. Нужно годовой доход от аренды разделить на рыночную стоимость квартиры и умножить на сто. Делим именно на рыночную стоимость, а не на цену, по которой мы покупали квартиру. Так будет понятна прибыльность этой затеи на текущий момент.
Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость
Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.
Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.
Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.
Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.
Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.
Не все жилье одинаково привлекательно для квартиросъемщиков. По статистике чаще всего в аренду берут однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». Большие квартиры снимают гораздо реже.
При этом небольшая разница в метраже не играет для арендаторов ключевой роли, но отражается на цене квартиры для покупателя. «Двушка» площадью 52 м² стоит дороже «двушки» на 44 м². Но сдавать их будут по одной цене (конечно, если они расположены в одном районе, не сильно различаются по качеству ремонта и т.д.)
Где расположен дом, очень важно. Это не обязательно должен быть исторический центр города (там квартиры обычно очень дорогие). Можно купить квартиру в доме, расположенном в спальном районе. Главное, чтобы транспорт в центр хорошо ходил и была развитая инфраструктура. Крупные супермаркеты, парк, детский сад в шаговой доступности позволяют поднять арендную плату за квартиру. И уж точно она быстрее найдет жильцов, чем недвижимость в живописном месте на окраине города, куда ходит один автобус.
Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.
Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.
Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.
Задача №184. Купить или арендовать?
Некоторые люди думают, что на самостоятельной отделке квартиры можно сэкономить. Это ошибка — практика показывает, что это не так. Конечно, при условии, что у вас нет возможности доставать откуда-то дармовые стройматериалы. Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то можете сдавать её в аренду сразу после регистрации собственности. Шумные ремонтные работы в таких домах сведены к минимуму. Во многих строящихся домах собственнику предоставляют право на выбор варианта отделки (практически на любой кошелек).
Какие факторы наиболее существенны для потенциальных квартиросъемщиков? Расставим все эти факторы по степени важности для арендаторов:
- Считают наиболее важным состояние квартиры — 84% арендаторов. То есть, как подготовлена квартира к сдаче в аренду (был ремонт или нет). Старые и замызганные квартиры в аренду брать не хотят.
- Насколько развита инфраструктура данного района и наличие в квартире бытовой техники.
- Для 55% квартиросъемщиков важно удаление место жительства от работы.
- Наличие балкона — важно для 40% арендаторов; наличие парковки — для 30%.
Менее всего арендаторов интересует площадь квартиры и возможность регистрации.
Неохотно соглашаются на аренду на первом и последнем этажах дома.
Этот документ является не менее важным, чем сам договор и прилагается к нему.
Что необходимо указать в акте приема — передачи:
- Состояние квартиры и наличие дефектов (если они имеются)
- Опись всей мебели, с указанием её состояния (желательно приложить фотографии). Особенно это касается элитных квартир с высококачественным ремонтом и соответствующей мебелью.
- Опись всей бытовой техники с указанием её состояния.
- Показания всех приборов учета — воды, электричества, газа.
Договор и акт приёма-передачи заключаются в двух экземплярах и подписываются обеими сторонами. Не забудьте указать в договоре, что квартира на момент прекращения договора должна иметь такое же состояние, как и до заселения.
Обсудите с арендатором дату вашего посещения квартиры.
Это очень важный момент. Если вы переоцените стоимость аренды, то квартира будет простаивать, если недооцените, то лишитесь части доходов.
- Сравнительный метод определения стоимости аренды
Точность оценок этого метода расчёта стоимости аренды достаточно высока и не требует больших трудозатрат. В основе метода лежит анализ сделок с аналогичными объектами недвижимости, а также учет спроса и предложения на рынке.
- Затратный метод
Заключается в том, что арендодатель рассчитывает стоимость аренды с учётом потраченных средств на приобретение квартиры и имущества. Арендодатель ставит цель компенсации затрат и получения дохода.
- Порча имущества — квартиры, мебели или бытовой техники
К сожалению, это часто встречается. Здесь действует несколько факторов — халатное отношение к чужому имуществу, а также наличие детей или животных. Минимизировать такой ущерб можно только мерами ответственности, предусмотренными договором, либо с помощью страхования.
- Проживание большего количество жильцов, чем предусмотрено договором
Такие ,,хитросделанные» жильцы тоже не редкость, поэтому надо держать ,,ушки на макушке». Это можно предотвратить только с помощью личного контроля. Продумайте, как это сделать.
- Сдача вашей квартиры в Субаренду
Ваши квартиросъемщики бесцеремонно сдают квартиру другим людям на правах хозяев.
Иногда умудряются сдавать арендованное жильё ещё нескольким арендаторами и соответственно получают гораздо больший доход, чем вы сами. Противодействие может быть только одно — личный контроль.
- Какие-либо противоправные действия арендаторов
Вас могут попросту обокрасть, продать что-то из вашего имущества, нанести непоправимый вред какими-либо переделками квартиры и т. д.
Если вы сдаёте квартиру легально, то следует сразу же обратиться в полицию. Очень хорошую помощь окажет грамотный договор и акт приема-передачи.
- Штраф в размере 20% от суммы полученных нелегальных доходов (согласно НК)
- Штраф до 300 000 руб., а также исправительные работы или арест до полугода за незаконную предпринимательскую деятельность, если была получена прибыль более 1,5 млн руб.(согласно УК РФ).
- Штраф до 300 000 руб. или арест до 1 года за уклонение от уплаты налогов физическими лицами (согласно УК РФ). Лишение свободы применяется тогда, когда налогоплательщик не может оплатить денежный штраф.
Как и сколько можно заработать на аренде жилья
- Как удержать и привлечь арендаторов в бизнес-центр
- Аренда помещение под производство
- Изменения в потребительском поведении и гибкость ритейла
- Сдать коммерческую недвижимость в Саратове
- Как работают успешные риелторы, закрывают сделки профессионалы и что нужно для создания эффективного агентства недвижимости.
- Какие сети будут развиваться в 2021 году
- Для аренды торговых центров введены отдельные коды в ОКВЭД и ОКПД
- Аналитика рынка жилой недвижимости, 1 квартал 2021 года: первичный, вторичный и рынок аренды
- Жители Самары без труда обслуживают ипотеку, а в Саратове сохранят льготную ипотеку
- Цифровой маркетинг в торговле: скидки в обмен на личные данные покупателей
- Помещение в аренду под медицинский центр, клинику в Саратове от собственника
- Аренда помещения 356 кв м под банк или страховую компанию в Саратове от собственника
- Продажа офисной резиденции в центре с арендатором
- Продажа офисной резиденции в центре с парковкой
- Бизнес-центр Интеграл предлагает выгодные условия аренды
- Аренда офиса 11 кв м в бизнес центре Волжский район Саратова
- Сеть магазинов-дискаунтеров Доброцен арендует помещения в Саратове и в Саратовской области
- Частная медицинская клиника арендует помещение в центре Саратова
- Возьмем в аренду помещение с вытяжкой под кафе, до 100 кв м
- Аренда помещения 125 кв м, бывший швейный цех в Саратове