Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Больница не согласовала перепланировку корпусов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Больница является значимым социальным учреждением. Поэтому перепланировка больницы должна проходить в строгом соответствии со строительными правилами, поскольку даже изначально подобные здания проектировались так, чтобы удовлетворить все строгие санитарные и гигиенические требования.
Не стоит забывать, что в больнице находятся специальные медицинские аппараты. Надо будет взять в расчет их габариты и требования к эксплуатации. Перепланировка не должна сказаться на удобстве пользования подобной аппаратурой.
Перепланировка больницы
Как правило, в медицинских учреждениях перепланировка предполагает внесение в конфигурацию помещений следующие изменения:
- Смену напольного покрытия.
- Демонтаж имеющихся ненесущих стен.
- Возведение дополнительных перегородок.
- Устройство дополнительного входа в помещение.
- Создание нового оконного проема.
- Закладка уже существующего входа в комнату или кабинет.
При его разработке придется учитывать следующие требования:
- Планировка помещений в медицинском учреждении должна быть рассчитана на высокую концентрацию людей с разными видами заболеваний и исключать возможность пересечения между собой пациентов с разной степенью эпидемиологической опасности.
- В здании больницы обязательно должны быть предусмотрены кабинеты заведующего и старшей медсестры, а также помещения для остального персонала.
- Операционные блоки, родильные залы, процедурные, перевязочные, отделения лучевой диагностики, лаборатории, прачечная, пищеблок и аптека не должны быть проходными.
- Высота потолков в больницах должна быть не менее 2,6 м.
- Площадь индивидуальной родовой палаты – 30 кв. м.
- Площадь кабинета (психолог, соцработник), в котором не предусмотрено проведение осмотра, должна составлять 10 кв. м., кабинета для приема врачом пациентов (взрослых) – 12 кв. м., для приема детей – 15 кв. м. Размер перевязочной – 18 кв. м., процедурной – 12 кв. м., малой операционной – 24 кв. м., темной комнаты офтальмолога – 4 кв. м., процедурной кабинета МРТ – 25 кв. м., подготовительной пациента при кабинете магнитно-резонансной томографии – 4 кв. м., а комнаты управления МРТ – 10 кв. м. Кроме того, в больнице есть еще множество специализированных помещений (место для хранения каталок и кресел-колясок, помещение для хранения вещей больных, реанимационные залы, столовая, буфет, санузел, душевые, наркозные, кладовые для медикаментов и т.п.), которые также должны соответствовать определенным размерам.
- В медучреждениях, которые являются базами для проведения учебной или научной работы, предусматриваются дополнительные помещения для занятий студентов и работы преподавателей.
- При перепланировке помещений запрещается располагать под окнами палат травмопункта погрузочно-разгрузочные помещения, к которым есть возможность подъезда машин.
- Ширина дверных проемов в помещениях, предусматривающих транспортировку больных на каталках и функциональных кроватях, должна быть не менее 110 см.
- В больнице небольшой мощности можно устроить мини-прачечную для стирки полотенец, салфеток и спецформы. Такое помещение должно будет состоять из двух смежных комнат – для сбора, стирки вещей и для сушки и глажения.
- Все перекрытия, перегородки, стыки и отверстия под инженерные коммуникации в здании должны быть непроницаемыми для грызунов.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:
✓
Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
✓
Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
✓
Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
✓
Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
✓
Переставлять электроплиту в пределах кухни.
?
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
?
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
?
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
?
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
?
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
?
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
✘
Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
✘
Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
✘
Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
✘
Делать перепланировки в аварийных домах.
✘
Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Разрешено и не требует предварительного согласования:
- \t
- устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
- полная или частичная разборка ненесущих стен;
- устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.
\t
\t
Требует проекта и его согласования:
- \t
- любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.
Запрещено:
- \t
- снос несущей стены.
Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. По данным ОАО «Мосгаз», на сегодняшний день в Москве таких квартир свыше 1,82 млн. Для сравнения: общее количество квартир в Москве — более 4 млн. Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена. Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).
Разрешено и не требует предварительного согласования:
- устройство и заделка проемов в ненесущих стенах;
- полная или частичная разборка ненесущих стен;
- устройство новых стен без увеличения нагрузки на перекрытия.
Требует проекта и его согласования:
- любые виды работ, затрагивающие несущие стены (при устройстве проемов потребуется их усиление металлоконструкциями). При этом некоторые вмешательства в несущие стены могут быть признаны опасными и не будут согласованы вовсе.
Запрещено:
- снос несущей стены.
Исключения составляют варианты перепланировки газифицированных квартир, которые составляют достаточно большую долю жилого фонда в России. По данным ОАО «Мосгаз», на сегодняшний день в Москве таких квартир свыше 1,82 млн. Для сравнения: общее количество квартир в Москве — более 4 млн. Даже если стена между газифицированной кухней и жилой комнатой не является несущей, ее разборка запрещена. Однако обойти этот запрет можно, разобрав часть стены и установив дверь (при этом размер дверного проема жестко не регламентируется, а тип конструкции может быть любым, в том числе раздвижным вдоль или внутрь стены или складным в пределах проема).
В первую очередь вам необходимо подготовить следующие документы:
- копии всех страниц документа, удостоверяющего личность собственника
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
- согласие всех собственников или членов семьи нанимателя на перепланировку.
- технический паспорт на помещение (подлинник). При заказе технического паспорта учтите, что кадастровый инженер должен выехать в квартиру для осмотра.
Проект перепланировки (переустройства) необходимо заказать у специализированной организации. При разработке необходимо учитывать, что не все изменения могут быть согласованы.
Если в рамках перепланировки помещения будет затронуто общее имущество дома, вам понадобится провести общее собрание собственников. По результатам собрания у вас должно быть решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом.
При подаче документов в уполномоченный орган к протоколу также нужно будет приложить:
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме
- уведомление (сообщение) о проведении общего собрания
- документы, подтверждающие вручение или направление уведомления (сообщения) каждому собственнику либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме
- списки лиц, принявших участие в общем собрании
- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой
- письменные решения (бюллетени)
- доверенности от голосовавших, если голосовали представители
В Москве и Московской области документы для согласования перепланировки (переустройства) помещения подаются через МФЦ.
Пошлина за согласование перепланировки не уплачивается.
Заявление о согласовании перепланировки или переустройства квартиры может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма.
Срок рассмотрения и принятия решения в г. Москве — 20 рабочих дней (в некоторых случаях срок составляет 30 рабочих дней).
По истечении установленного срока уполномоченный орган выдаст решение. Если решение о согласовании положительное, вместе с ним вы получите журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и перепланировке.
Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция
После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве, перепланировке. Заявление подается в течение срока действия решения о согласовании
Дополнительно к заявлению об оформлении приемочной комиссией акт приложите следующие документы
Если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:
- журнал производства работ
- акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки
Если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования:
- правоустанавливающие документы на квартиру, если право собственности не зарегистрировано
- поэтажный план и экспликация к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки
- согласие членов семьи на перепланировку
Далее с вами согласуют день и время проведения комиссионной проверки. В комиссию входит представитель Жилищной инспекции, проектной организации, разработавшей проект, исполнитель работ, УК, если переустройство, перепланировка затрагивали общедомовое имущество.
Если работы выполнены в соответствии с проектом и журналом производства работ, комиссия готовит проект акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения и передает его в Жилищную инспекцию. Жилищная инспекция оформляет акт и выдает заявителю. Общий срок составления и выдачи акта — 10 рабочих дней.
Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.Важно! Перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Московской области также следует ориентироваться на Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Если проводится обычный косметический ремонт, в ходе которого площади комнат не меняются, то о перепланировке не идет речи.
В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:
- Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
- Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
- Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
- Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.
Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.Важно! В случае незаконного проведения планировки в ипотечной квартире банк может применить различные меры: крупный штраф, обязательство привести ипотечное жилье в первоначальный вид, узаконить новую планировку в срочном порядке. В особо конфликтной ситуации возможно расторжение договора ипотеки и требование досрочного погашения кредита. В таком случае нерадивый заемщик может потерять квартиру.
Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.
Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:
- отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
- замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
- замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
- замена ванны душевой кабиной;
- проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.
Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:
- остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
- монтировать камины в панельных домах;
- объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
- располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
- устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
- переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
- монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
- объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.
Важно! Заемщик вправе свободно объединять жилые комнаты или разделять их, делать санузел совмещенным, увеличивать гардеробные комнаты и прихожие за счет территории жилых помещений, а также располагать санузел над нежилыми помещениями или прихожими.
Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.
Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.
Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:
- после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
- если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.
Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.
Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:
- совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
- демонтаж встроенной мебели;
- перестановка оборудования в пределах одного помещения;
- остекление балкона без изменения его площади.
Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.
Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:
- объединять кухню или балкон с жилой площадью;
- переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
- увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
- сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.
Важно! На проведение в квартире, находящейся в ипотеке, сложных ремонтных работ труднее получить согласие банка, однако это возможно при наличии у вас согласия страховой компании и корректно составленного проекта.
Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.
Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.
Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:
- предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
- выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
- оформить перерегистрацию технического паспорта;
- получить новую выписку из ЕГРН.
Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.Важно! При заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик конкретного объекта. Если планировка изменится, поменяется и стоимость страховки.
Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.Важно! Страховую компанию необходимо лично уведомлять обо всех изменениях по причине того, что в договоре с ней указывается точная площадь жилого помещения. В процессе перепланировки она может изменяться. Увеличение или уменьшение площади помещений обязательно надо зафиксировать в новом страховом договоре или в дополнительном соглашении к нему.
Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:
- составление проекта работ;
- получения разрешения от банка-кредитора;
- составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
- получение официального разрешения на начало строительных работ;
- оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:
- разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
- акт приемки работ – от 10 000 рублей;
- документы из БТИ – от 7 000 рублей;
- составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
- оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
- техническое заключение – от 6000 рублей.
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Если новая стенка не затрагивает капитальные перекрытия, не нагружает их, не меняет площадь квартиры, ее возведение относят не к перепланировке, а к ремонтным или реконструктивным работам. Разрешительная документация не потребуется. И чтобы ее узаконить, не нужно обращаться в жилинспекцию. Достаточно общения со специалистами БТИ.
Не требуется вообще никаких согласований, если ваша перегородка легко разбирается. Даже при продаже квартиры, если конструкция не понадобится новому владельцу, ее просто демонтируют.
О требованиях к перепланировке и реконструкции нежилого помещения
- 1. Ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения.
- 2. Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?
- 2.1. Незаконная перепланировка- последствия при затрагивании несущих конструкций.
- 2.2. Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения?
- 3. Как выявляется незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений?
- 4. Незаконная перепланировка квартиры- куда обращаться?
- 5. Куда жаловаться на незаконную перепланировку?
- 6. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.
- 7. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
- 8. Что является незаконной перепланировкой квартиры или нежилого помещения?
- 9. Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.
Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике квартиры или нежилого помещения.
За незаконную перепланировку собственника ждет штраф и предписание вернуть выполненные нарушения в исходное состояние.
Выполненная самовольная и несогласованная перепланировка нежилого помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов приобрести такую квартиру и взять всю ответственность за перепланировку на себя. Многих покупателей это отпугивает. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, у покупателя должны быть «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры. Поэтому продать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче. Однако, это можно сделать. Каких либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет.
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.
Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.
Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.
Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:
- перегородки внутри квартиры остаются на месте;
- дверные и оконные проемы остаются на месте;
- сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
- конструкция пола не меняется;
- сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.
- устроить гардеробную;
- объединить комнату с гостиной;
- разделить большой зал на несколько комнат;
- расширить дверной проем и поставить раздвижные двери;
- перенести раковину внутри ванной комнаты;
- заменить старый ламинат на новый паркет.
Раньше при переносе газовой плиты требовалось полноценное согласование. Сейчас это можно узаконить по эскизу. Для этого обязательно требуется справка из Мосгаза, что плита подключена правильно.
Если нужно расширить санузел даже на 2 см — это полноценное согласование с составлением акта на скрытые работы по гидроизоляции. Демонтировать дверь и оформить в дверном проеме арку можно по эскизу. Но если стена несущая, и вы хотите перенести проем, это допускается делать только по проекту.
В любом случае — если есть есть какие-то сомнения по поводу того, стоит ли обращаться в Мосжилинспекцию и какие документы готовить, стоит обратиться в проектное бюро и уточнить все спорные вопросы применительно именно к вашему случаю. У нас консультацию можно получить бесплатно.
Шаг 1: вы вызываете техника из БТИ, чтобы он вышел на объект и зафиксировал все изменения, которые произошли во время ремонта. Параллельно получаете архивный план БТИ до перепланировки;
Шаг 2: после обмеров БТИ отрисовывает план квартиры в красных линиях, где красным отмечены внесенные вами изменения;
Шаг 3: на основании архивного плана и плана в красных линиях готовится эскиз перепланировки;
Шаг 4: документы подаются в Мосжилинспекцию, и в течение 10 рабочих дней на квартиру выходит инспектор Мосжилинспекции, чтобы удостовериться в том, что ремонт совпадает с эскизом;
Шаг 5: вы получаете акт о выполненных работах и направляетесь с ним в БТИ, чтобы получить новый план в красных линиях, который затем вырисовывается в черных узаконенных линиях.
Получение плана квартиры в красных линиях и архивного плана до перепланировки занимает три-четыре недели. На подготовку эскиза уходит максимум пять дней. Согласование перепланировки в Мосжилинспекции занимает 10 дней. Время ожидания нового плана БТИ в черных линиях – две-три недели.
Эскиз перепланировки стоит 5 000 рублей. Согласование «под ключ» – от 50 000 рублей. В эту стоимость входит:
- подготовка всех документов, в том числе и получение архивного плана вашей квартиры;
- вызов техника БТИ, после чего мы перепроверим, правильно ли он произвел обмеры и верно ли обозначил красными линиями изменения;
- сделаем эскиз;
- вызовем инженера Мосжилинспекции и сопроводим его;
- получим акт о выполненных работах и новый план вашей квартиры, отправим курьером вам новые документы.
Если вы хотите согласовывать все сами, обязательно обратитесь к нам, чтобы мы рассказали, что нужно учесть, чтобы вы избежали ошибок БТИ, и на вашем плане квартиры не появилось ничего лишнего после обмеров.
| Не нужно согласовывать | Нужно согласовывать по эскизу | Нужно согласовывать по проекту |
|---|---|---|
| поклейка обоев или покраска стен | перенос сантехники в ванной или санузле | объединение санузла |
| замена электропроводки | новый дверной проем в ненесущей стене | заливка бетонной стяжки, устройство теплых полов |
| замена сантехнических труб | замена двери на арку в ненесущей стене | замена газовой плиты на электрическую |
| установка новых дверей | объединение комнат, если сносятся ненесущие перегородки | новые проемы в несущих стенах |
| замена окон | установка новых легких перегородок | замена двери на арку в несущей стене |
Прямого запрета на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой в законе не предусмотрено.
Однако цена недвижимости может из-за этого снизиться. Порой на 30%, а то и на половину. Да и покупателей, которые готовы приобрести проблемное жильё, не так уж много. Ведь им придётся возвращать планировку к изначальным характеристикам, потому что в случае внезапной проверки ЖИ отвечать придётся новому собственнику.
Как легализовать перепланировку в судебном порядке:
- Обращение в БТИ за оформлением нового техпаспорта – в нём будут отмечены красные линии (перепланировка).
- Запрос в жилищную инспекцию или архитектуру. Передайте документы на согласование переделок «по факту», дождитесь отказа в узаконивании.
- Подача иска в районный (городской) суд.
- Посещение предварительных слушаний по делу, донесение недостающих документов, разъяснение суду своей позиции.
- Назначение судебной строительно-технической экспертизы – с целью установить, что внесённые изменения не представляют опасности для окружающих и полностью отвечают нормам СНиП, СанПиН и др.
- Формирование акта о выполненной перепланировке.
- Вынесение судебного решения по факту результатов экспертизы.
- Заказ нового техпаспорта в БТИ.
- Обращение в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Если решение суда отрицательное, можно подать апелляцию в областной или краевой суд, и дойти до Верховного суда.
Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.
Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.
Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.
Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.
По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.
— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.
Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.
Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:
- Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
- Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
- Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
- Получили разрешение — принимаемся за работы.
- Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
- Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
- Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
- Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
- Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.
В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.